Construtoras cobram taxas ilegais no financiamento do imóvel

Para Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA – Associação Brasileira dos Mutuários de São Paulo e Adjacências “só no momento da assinatura do contrato ou, na maioria das vezes, após fechar acordo é que o mutuário tem o conhecimento que terá de arcar com pagamento de taxas abusivas e ilegais”.

Ao assinar o contrato do imóvel o comprador deve atentar-se à todas as cláusulas para não cair numa cilada e perder dinheiro com taxas abusivas.

  Na ânsia de realizar o sonho da casa própria, em muitos casos, o futuro proprietário não se atenta às perigosas letras miúdas inseridas no contrato ou, até mesmo, faz com que aceite as imposições do contratante no fechamento do negócio. “É lamentável que o mutuário fique refém de construtoras e de instituições financeiras que cobram taxas abusivas impostas no financiamento para compra dos imóveis”, argumenta Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA – Associação Brasileira dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.

Uma das práticas mais recorrentes no mercado imobiliário é a taxa Sati, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem. Segundo Luz, “as imobiliárias impõem a cobrança ao adquirente da imóvel alegando custos de assistência técnica e jurídica para fechar o contrato”. O recolhimento, porém, fere tanto o artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor (CDC) – pela prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro – como também o código de ética da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), por impor um profissional contratado pela corretora. “Aliás, a obrigação de pagar pela assessoria imobiliária é do próprio vendedor e não do novo proprietário do imóvel. A exceção é feita no caso do estabelecimento, em comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificação no contrato”, esclarece.

Outro procedimento ilícito é obrigar o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, que varia de 6 a 8%, conforme determina o Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). Para isso, as construtoras contratam imobiliárias para fazer a intermediação entre o comprador e a incorporadora. No entanto, “só no momento da assinatura, ou na maioria das vezes, após fechar o contrato, é que o mutuário tem o conhecimento do pagamento da taxa indevida. Também há ocorrências em que a incorporadora separa o pagamento da porcentagem do agente comercial, para que na hora da rescisão do contrato não tenha que devolver esse dinheiro, além da sonegação de tributos como o Imposto de Renda e induzindo o comprador a sonegar o ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóveis”, explica o presidente da AMSPA. O pagamento é possível apenas quando o próprio adquirente contrata o profissional para lhe auxiliar na procura da casa própria.

Mais uma surpresa que o mutuário encontra é quando tenta transferir o imóvel em construção a outra pessoa, para que essa assuma as prestações do financiamento. “Para que a venda seja concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da chamada taxa ‘Cessão do Contrato ou de Renúncia’, que equivale a 3% do valor da propriedade”, diz Luz. A prática é abusiva e não tem previsão na legislação, além de ferir o CDC. Portanto, os prejudicados podem contestar a sua cobrança na Justiça até conseguir retirar o valor ou reduzi-lo a despesas administrativas da elaboração do contrato.

A cobrança de taxa de interveniência é outro abuso cometido pelas construtoras. Nela, é imposto o pagamento que pode chegar a R$ 3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento, na hipótese de o mutuário não optar pela financeira parceira da incorporadora. A sua imposição é considerada como venda casada e os órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam.

Também há a taxa de administração, segundo a qual os bancos alegam que é cobrada pelo serviço administrativo e na manutenção do contrato de financiamento. Para Marco, “embora a lei determine que o limite cobrado nessas situações seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações, as instituições financeiras chegam a cobrar de 20 a 30% da tarifa durante todo o financiamento”. Outra artimanha utilizada para atrair os compradores consiste, segundo ele, em oferecer juros abaixo do que é praticado no mercado, que é de 12 % ao ano, chegando a ser de 7%. Mas a diferença “não cobrada” é inserida justamente na taxa de administração.

Isto tudo sem falar do mais novo tributo aplicado pelas construtoras, conhecido como “taxa de obra”, na qual é cobrado um percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As construtoras informam que são referentes aos juros da obra. A tarifa é cobrada até que aconteça a liberação do
“Habite-se” e de toda documentação relacionada. “Isso é um abuso! O artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada”, critica Luz.

Os mutuários são os mais penalizados pelos abusos praticados tanto pelas construtoras como pelas instituições financeiras. Para reverter a situação, cabe ao comprador fazer valer os seus direitos. “Para isso ele pode recorrer a Justiça para exigir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”.

A devolução deve acontecer de uma só vez, em até 10 dias e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo de 15 dias, incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago pode ser penhorados os bens da imobiliária ou da construtora. “Portanto, fica claro que todas essas taxas são totalmente abusivas sem qualquer justificativa. Está na hora de acabar com essa injustiça”, declara. E recomenda: “Para não cair nessas armadilhas e evitar problemas futuros no financiamento é importante que o comprador tenha o apoio de um profissional especializado na área imobiliária como um advogado ou um economista”.

CONSULTE SEMPRE UM ADVOGADO DE SUA CONFIANÇA PARA ANALISAR O CONTRATO.

REVISÃO DO FGTS

Todos os trabalhadores que tiveram e/ou tenham algum saldo em seu FGTS entre 1999 e 2013, aposentados ou não, têm o direito de reaver as perdas do benefício.

Recentemente o Supremo Tribunal Federal decidiu pela inconstitucionalidade da utilização da TR como índice de correção monetária para pagamento dos chamados precatórios. Esta decisão tem desdobramentos que vão além do processo na qual foi tomada.

Isto porque a Lei nº 8.036/90 que estabelece as bases do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS – também prevê a aplicação de correção monetária e há muito tempo a Caixa Econômica Federal adota a TR como índice para corrigir referido fundo, a mesma agora considerada inconstitucional para este fim pelo STF.

A adoção da TR como índice de correção para o FGTS causou prejuízos ao trabalhador e, diante disso e da decisão do STF, abriu-se a possibilidade de todos os trabalhadores que têm ou já tiveram a carteira de trabalho assinada de pleitear a revisão do saldo do FGTS na Justiça, o que pode ser feito desde 1.999, substituindo-se a TR, considerada inconstitucional, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC – o qual reflete com maior exatidão a correção monetária.

Para tanto é necessário retirar junto à Caixa Econômica Federal um extrato analítico das contas vinculadas deste ano em diante e recalcular os depósitos e saldos trocando a TR pelo INPC apurando-se, assim, os prejuízos causados.

TIRE SUAS DÚVIDAS E SAIBA COMO PEDIR A REVISÃO DO SEU FGTS

Como faço para entrar com a ação?
Você deve procurar um advogado particular munido dos documentos pessoais para ajuizamento da ação.

Quais os documentos necessários?

Ao procurar seu sindicato, leve os seguintes documentos: Cédula de Identidade, comprovante de endereço, PIS/PASEP (cópia da CTPS), Extrato do FGTS (Caixa Econômica Federal) e Carta de Concessão do Benefício (no caso dos aposentados).

Quem tem direito à revisão?
Todo brasileiro que tenha tido algum saldo em seu FGTS entre 1999 e 2013, esteja ele aposentado ou não.

Quanto eu tenho direito a receber?
Os valores dependem de caso a caso, de acordo com o período em que o trabalhador possuiu valores depositados no FGTS. Há casos em que a atualização chega a 88,3% do valor do fundo.

Eu poderei sacar o dinheiro?
Tudo vai depender de como a Justiça decidirá. Porém, o FGTS possui regras específicas para os saques. A tendência – como aconteceu no acordo de 2001 – é que só possam sacar os recursos os trabalhadores que já adquiriram esse direito, como os demitidos sem justa causa e os aposentados. Em outros casos, a vitória na Justiça significará o aumento do valor do fundo, para quando o trabalhador puder sacá-lo.

CONSULTE HOJE MESMO UM ADVOGADO PARA REQUERER SEU DIREITO. 

TIRANDO SUAS DÚVIDAS....

MEU PAI MORREU HÁ ALGUM TEMPO, E MEU IRMÃO FICOU ENCARREGADO DE LIDAR COM A HERANÇA QUE ELE NOS DEIXOU. O PROBLEMA É QUE ELE NÃO DIVIDIU NADA COMIGO, FICOU COM TUDO. VENDEU TODO O NOSSO PATRIMÔNIO E DISSE QUE, QUANDO PUDESSE, IRIA PAGAR A MINHA PARTE. O TEMPO PASSOU, E NÃO CONSIGO RESOLVER A SITUAÇÃO. ELE AFIRMA QUE NÃO TEM DINHEIRO E QUE USOU A HERANÇA PARA PAGAR DÍVIDAS. MAS AS DÍVIDAS NÃO ERAM MINHAS, ERAM SÓ DELE. QUERO SABER SE POSSO ENTRAR COM UM PROCESSO NA JUSTIÇA PARA OBTER A MINHA PARTE. O QUE DEVO FAZER?

- Não perca tempo. Quanto mais você esperar, mais difícil será recuperar a sua parte da herança. A Justiça não assegura esse direito por tempo indeterminado. Por isso, a divisão de uma herança deve ser feita sem demora. Além disso, você terá que questionar todos os atos praticados por seu irmão e provar que ele agiu de má-fé quando não dividiu a herança. Contrate um advogado especializado em direito de família. Ele poderá ajudá-lo a decidir a melhor atitude no momento.

TIVE MINHA CASA DE PRAIA ARROMBADA DURANTE A MINHA AUSÊNCIA. LEVARAM ELETRODOMÉSTICOS, ROUPAS E OUTROS PERTENCES QUE ESTAVAM LÁ. FUI À SEGURADORA PARA PEDIR A COBERTURA DO QUE FOI LEVADO, MAS ELES NÃO QUEREM PAGAR. DIZEM QUE O CONTRATO QUE EU ASSINEI NÃO COBRE ROUBOS EM CASO DE REFORMA, E EU ESTOU REFORMANDO O QUINTAL. ISSO É POSSÍVEL? COMO FAÇO PARA CONSEGUIR OS MEUS DIREITOS?

- Não é de hoje que seguradoras que não são profissionais tentam se esquivar de suas obrigações, negando-se a garantir as coberturas pelos motivos mais esdrúxulos. Por isso, não perca tempo discutindo com a empresa e busque seus direitos na Justiça. Procure um advogado e apresente o seu caso. Munido do contrato de seguro e do boletim de ocorrência, que atesta o roubo ocorrido, ele pode ingressar com uma ação exigindo o que é seu por direito e por contrato.

VOU ME CASAR E ESTOU EM DÚVIDA SOBRE QUAL TIPO DE DIVISÕES DE BEM ADOTAR.

- O Código Civil prevê quatro regimes de bem que podem ser escolhidos antes do casamento. Comunhão parcial, que é a regra geral quando os noivos não escolhem o regime de bem. Nesse caso, fica assegurado que os bens adquiridos enquanto durar o casamento pertence a ambos. O que cada um possuía antes não se mistura. Já a comunhão universal assegura a união de todos os bens dos cônjuges, assim como suas dívidas. O regime da participação final dos aquestos é aquele no qual cada cônjuge possui um patrimônio próprio e o administra sozinho, entretanto, ao final do casamento, ambos têm direito à metade dos bens adquiridos pelo casal. Por último, no regime de separação de bens, fica estipulada administração exclusiva dos bens de cada cônjuge separadamente.

SOU SEPARADA HÁ 16 ANOS E A CASA ONDE MORO ESTÁ EM NOME DE MEUS DOIS FILHOS, DE 17 E 19 ANOS, COM USUFRUTO VITALÍCIO MEU. UM DELES TEM AUTISMO, MAS NÃO É INTERDITADO JUDICIALMENTE. GOSTARIA DE VENDER O IMÓVEL PARA COMPRAR OUTRO MAIOR. COMO DEVO PROCEDER PARA EFETUAR O NEGÓCIO E LAVRAR A ESCRITURA?

- Você poderá vender a casa e comprar uma maior desde que comprove esse objetivo em prol dos seus filhos perante um juiz que, após analisar todos os argumentos e a documentação, pode ou não autorizar a negociação de seu imóvel para a aquisição de outro por meio de um alvará judicial. Eu a aconselho a consultar um advogado para que ele a auxilie nessa transação.

TRABALHO DESDE OS 13 ANOS COM CARTEIRA ASSINADA. NO MEU PRIMEIRO EMPREGO, INALAVA COLA DE SAPATEIRO. NO SEGUNDO, MANIPULAVA QUEIMADORES DE FOGÃO A GÁS. NO TERCEIRO, ERA SUBMETIDO A RUÍDOS ACIMA DE 85 DECIBÉIS. POSSO PEDIR APOSENTADORIA POR INSALUBRIDADE? TENHO 47 ANOS E QUASE 31 DE CONTRIBUIÇÃO.

- Entendo que, sim, você tem o direito a se aposentar mais rapidamente. Afinal, foram muitos anos trabalhando em condições prejudiciais à saúde. Contudo, o seu direito reconhecido dependerá de provas que confirmem o tempo de exposição aos agentes nocivos e o quão agressivos eles foram. Reúna todos os documentos sobre esses empregos e contrate um advogado especialista. Após um minucioso estudo, ele o posicionará sobre como a sua situação se enquadra na legislação atual e, caso ele não seja reconhecida pelo INSS, lhe dirá quais são as suas chances na Justiça.

TENHO UM JORNAL DE BAIRRO, CUJA REDAÇÃO É NA MINHA CASA, O ÚNICO BEM DE MINHA FAMÍLIA. ESTOU EM VIA DE PERDER O IMÓVEL, POIS ELE SERÁ LEILOADO POR CAUSA DE UMA AÇÃO TRABALHISTA, MOVIDA POR UM ANTIGO COLABORADOR, QUE ABRIU UM PROCESSO CONTRA O JORNAL. QUERO SABER SE O IMÓVEL NÃO É PROTEGIDO POR LEI. TIVEMOS ATÉ OS VALORES QUE TÍNHAMOS EM CONTAS CORRENTES BLOQUEADOS. O QUE DEVO FAZER?

- Pelo que entendi, a reclamação trabalhista já existe há algum tempo, tanto que você teve a conta corrente bloqueada. Em um caso como o seu, fica difícil passar alguma orientação sem conhecer o processo detalhadamente. Creio que você tenha contratado um advogado para defendê-la desde o início do processo. Em uma ação complexa como a sua, é muito perigoso não ter acompanhamento profissional. Isso pode colocar em risco até mesmo o bem de família, que é protegido legalmente. Se esse for o caso, contrate um imediatamente para que ele veja o que ainda pode ser feito. Se você já tem um advogado, o melhor a fazer é conversar com ele e discutir as possíveis estratégias para assegurar o respeito ao bem de família. Isso é obrigação dele.

MORO EM UMA RUA SEM SAÍDA, E OS MEUS VIZINHOS DECIDIRAM FECHAR A ENTRADA COLOCANDO UMA PORTARIA E SEGURANÇA. EU NÃO ESTOU DE ACORDO, POIS ACHO QUE VAI FICAR MUITO CARO E QUE NUNCA ACONTECEU NADA QUE JUSTIFIQUE A MUDANÇA. QUERO SABER SE ELES TÊM O DIREITO DE FAZER ISSO?

- Em primeiro lugar, a criação desse bolsão de segurança só pode ocorrer se eles criaram um projeto que tramitou na Câmara de Vereadores da sua cidade e foi votado validamente. Caso contrário, o fechamento da rua, a colocação de guarita, etc. são ilegais e você pode solicitar na prefeitura a remoção imediata. Mas, para não se indispor com os vizinhos sem saber exatamente como as coisas ocorreram, procure se informar sobre o projeto, os custos, os direitos e as obrigações dos moradores e se o projeto está de fato legalizado.

FUI SÓCIO DE UM MERCADO ONDE FAZIA COMPRAS. DEPOIS, OS VALORES ERAM DESCONTADOS EM DÉBITO NA MINHA CONTA CORRENTE. EM 2005, FIQUEI DEVENDO DINHEIRO. FIZEMOS UM ACORDO, E EU PAGUEI. O PROBLEMA É QUE AGORA ELES COMEÇARAM A DESCONTAR A DÍVIDA NO MEU HOLERITE E AINDA MANDARAM MEU NOME PARA O SPC. O QUE POSSO FAZER?

- Se eles não tivessem mandado seu nome para o SPC, você poderia tentar resolver a questão administrativamente, de forma amigável. Entretanto, agora você terá de entrar com uma ação no Juizado Especial Civil para cancelar a dívida já paga e pedir o ressarcimento de danos morais pela inserção indevida do seu nome no SPC. Via de regra, o desconto de valores de forma automática é proibido constitucionalmente, mas existem exceções nos de adiantamentos e em outros previstos em lei. 

JUSTIÇA DÁ GRANA EXTRA PARA APOSENTADO COM CUIDADOR

Aposentado que não recebe benefício por invalidez, mas precisa de cuidados 24h, ganha bônus de 25%.

A Justiça decidiu que o adicional de 25%, pago para aposentados por invalidez que precisam de cuidados constantes, também vale para outras aposentadorias.

No caso analisado pelo TRF 4 (Tribunal Regional Federal da 4ª Região), que atende Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, os desembargadores concederam o adicional de 25% sobre o benefício de um aposentado por idade rural, que tem 76 anos de idade, está inválido e precisa de um cuidador permanentemente.

O relator considerou que o idoso tem o mesmo direito de quem se aposenta por invalidez e ganha o adicional quando necessita de cuidadores. Para o relator, o fator de a invalidez ter ocorrido depois da concessão da aposentadoria não pode excluir a proteção adicional ao segurado que passa a ser inválido e precisa de auxílio de uma outra pessoa. O bônus é “uma forma de garantir o direito à vida, à saúde e à dignidade humana”.

A decisão diz ainda que a Justiça não deve diferenciar o aposentado por invalidez que necessita de auxílio permanente e outro aposentado na mesma condição. Para advogados previdenciários, é uma decisão inédita e que poderá beneficiar quem recebe uma aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou especial. A condição não é o tipo de benefício e, sim, a necessidade de ajuda de terceiros.

Essa decisão abre precedente extremamente favorável, não só para o aposentado por idade, mas também por tempo especial. Os aposentados que não têm um benefício por invalidez, mas precisam de cuidadores, terão que brigar pelo adicional na Justiça. Será preciso pedir a majoração do benefício e alegar que o INSS já dá esse benefício a quem é aposentado por invalidez.

A explicação

Para a Justiça, os outros aposentados têm o mesmo direito daqueles que têm o benefício por invalidez e ganham o adicional quando necessitam de cuidadores. O relator entendeu que o fato de a invalidez ter ocorrido depois da data em que ele se aposentou não retira seu direito ao adicional. O que importa é que ele se tornou inválido e passou a precisar do auxílio de outra pessoa.

Novidade na Justiça

O TRF 4 (Tribunal Federal da 4ª Região), que atende os Estados do Sul, ampliou o direito ao adicional de 25%. O bônus será pago para um aposentado rural de 76 anos, que está inválido e necessita de cuidador o tempo todo. Quando se aposentou, em 1993, ele não precisava de cuidador. Os atrasados serão pagos desde a data do pedido feito no INSS, em abril de 2011, com juros e correção monetária.

Como outros aposentados podem ter o bônus

Apenas com um processo na Justiça. É preciso saber que não há garantia de vitória, pois não há um entendimento final sobre o direito ao bônus para os demais aposentados. Ao apresentar seu pedido, ele poderá citar o caso do TRF 4, que entendeu que todos os aposentados que precisam de cuidado permanente têm direito ao adicional.

Vantagem

O adicional de 25% pode ser pedido mesmo para aposentados que já recebem hoje o valor máximo do benefício, calculado pelo teto. Hoje, o teto previdenciário é de R$ 4.159. Com o adicional de 25%, o aposentado poderá receber um total de R$ 5.198,75.

Por Raquel Diegoli - Advogada